マンションにおけるの冬季給排水設備管理ポイント
マンションにおける冬季給排水設備管理では、凍結や破損などのトラブルを防ぐために注意が必要です。以下にそのポイントをご紹介します。
１． 凍結対策
①給水設備
配管や給水ポンプに断熱材がしっかり取り付けられているか点検します。使用する断熱材は、地域の最低気温に応じて適切な厚さや性能を選定するようにしましょう。施工時には、継ぎ目が露出しないように注意し、テープなどで密閉します。特に屋外や屋上の配管は、断熱の弱点がないか丁寧に確認しましょう。配管に巻き付けるタイプの電熱ヒーターは、センサーで温度を感知し、自動でオンオフする製品がおすすめです。設置後は、正常に作動しているか定期的に試験運転を行い、故障に備えます。
②排水設備
U字型のトラップに水が溜まっている場合、凍結するリスクがあるため、定期的に水の流れを確認します。冬場は暖房で暖められた室内水を流すことで、トラップ部分の凍結を防ぐことができますが、排水管の勾配が適切でないと流れが滞りやすくなります。特に寒冷地では排水勾配が標準よりやや急であることが望ましく、施工時に調整を行う必要があるかもしれません。
２． 点検と整備
①配管の目視点検
配管表面の錆は色や触感で確認できますが、内部の劣化は内視鏡を使って点検します。目視だけで不十分な場合は、専門業者による圧力試験や水漏れ検査を依頼しましょう。T字管やバルブ付近は、水流が滞りやすく凍結のリスクが高いため、これらの部位に特化した点検を行い、断熱材を厚くしたり補強材を追加する対応も検討してみてはいかがでしょうか。
②ポンプやタンクの動作確認
冬季前にポンプやタンクの作動状況を確認します。ポンプの起動音や振動が通常と異なる場合、摩耗や内部の劣化が疑われるため、即時修理または交換を検討します。停電時でも対応できるよう、手動ポンプや蓄電池駆動のポンプも準備しておくと安心です。
３． 住民への注意喚起
① 通知の手段
冬季の注意事項を共有する際、掲示板やエレベータ内の張り紙だけでなく、住民のスマホに通知を送るシステム（専用アプリやメール）も活用してみましょう。これにより緊急時にも迅速な情報交換が可能となります。
②水抜きマニュアルの配布
余剰水が凍結しないための対策である水抜きの具体的手順を住民向けに分かりやすく示したマニュアルを作成します。例えば、以下のような内容が考えられます。
- 元栓を閉める
- 蛇口を開け、水が出なくなるまで放置
- 水抜き後の注意点を記載
４． 緊急対応策
① 緊急連絡体制の確認
管理会社、専門業者、設備メーカーの緊急連絡先リストは常に最新のものに更新し、住民がアクセスできる場所に掲示します。住民が独自に業者を呼ばないよう、依頼する系統も明確にしておくと良いでしょう。
②修繕キットの準備
簡単な漏水修理ができるよう、防水テープ、凍結防止スプレー、配管補修クランプを常備します。また、破損した蛇口やバルブを一時的に塞ぐためのシリコンシールも用意しておくことをお勧めします。
